صندوق املاک و مستغلات
صندوق املاک و مستغلات چیست؟
با توجه به افزایش نرخ تورم، دغدغه همه ما انتخاب روش سرمایه گذاری است که بتواند ارزش دارایی ما را حفظ کند؛ روش های سرمایه گذاری متنوعی وجود دارند که شما میتوانید با توجه به سطح ریسک و بازده مورد انتظارتان در آنها سرمایهگذاری کنید.
سرمایه گذاری در ملک یکی از روشهای سرمایه گذاری است که با ریسک پایین، بازدهی مناسبی را برای شما به ارمغان می آورد و میتواند از سرمایه شما در برابر تورم محافظت کند اما قیمت بالای مسکن یکی از بزرگترین معایب این روش محسوب میشود و امکان سرمایهگذاری در این بازار را برای برخی از اقشار جامعه دشوار کرده است؛ در این شرایط سرمایه گذاری در املاک از طریق بورس و صندوق املاک و مستغلات بهترین گزینه برای سرمایه گذاری بهشمار میروند.
شما با سرمایه گذاری در این صندوقها میتوانید با هر مبلغی در این بازار سرمایه گذاری و بازدهی بالایی کسب کنید. در ادامه به پاسخ می دهیم صندوق املاک و مستغلات چیست؟ و با نحوه سرمایه گذاری در آن و لیست صندوق های املاک و مستغلات آشنا میشویم.
صندوق املاک و مستغلات چیست؟
صندوقهای املاک و مستغلات که در سطح بینالمللی با نام اختصاری REIT (Real Estate Investment Trust) شناخته میشوند، نوعی صندوق سرمایه گذاری هستند که با هدف کسب بازدهی از رشد بازار مسکن طراحی شدهاند. این صندوقها بخش قابلتوجهی از دارایی خود را صرف خرید املاک درآمدزا میکنند و از طریق اجاره دادن این املاک یا فروش آنها در زمان مناسب، سودآوری دارند.
بر اساس مقررات، حداقل ۹۰ درصد از سود حاصل از این سرمایهگذاریها (پس از کسر هزینهها) به صورت دورهای (ماهیانه، فصلی یا سالانه) میان سرمایهگذاران توزیع میشود.
علاوه بر خرید و اجاره املاک، صندوقهای املاک و مستغلات میتوانند بخشی از دارایی خود را در اوراق بهادار مرتبط با بازار مسکن، مانند اوراق رهنی، اوراق اجاره یا سهام شرکتهای ساختمانی پذیرفتهشده در بورس سرمایهگذاری کنند. همچنین، برای مدیریت بهتر ریسک، این صندوقها مجازند بخشی از داراییهای خود را در سپردههای بانکی یا گواهیهای سپرده سرمایهگذاری نمایند.
این صندوقها از نوع صندوقهای سرمایهگذاری محدود به شمار میروند؛ به این معنی که صدور یا ابطال واحدهای آنها صرفاً مطابق با شرایط خاص مندرج در امیدنامه و اساسنامه صندوق و با تصمیم مدیر صندوق انجام میشود.
ویژگی املاک خریداری شده توسط صندوق املاک و مستغلات
مدیران صندوقهای املاک و مستغلات نمیتوانند هر نوع ملکی را بخرند؛ املاکی که قصد خرید آنها را دارند باید ویژگیهای مشخصی داشته باشند که عبارت هستند از:
- ملک باید در ایران باشد.
- ملک باید دارای سند رسمی و شفاف باشد.
- ملک باید دارای گواهی پایان کار معتبر باشد.
- ملک باید کاربری مشخصی (تجاری، اداری، مسکونی و…) داشته باشد.
- ملک نباید بدون اخذ مجوزهای لازم، تغییر کاربری دهد.
- ملک باید قابل انتقال به دیگران باشد.
- ملک نباید در رهن یا وثیقه باشد.
- ملک نباید دارای منع قانونی، قراردادی یا قضایی بر مالکیت باشد.
- ملک نباید دارای زمینهای بدون بنا یا دارای بناهای نامتناسب با مساحت زمین باشد.
صندوق های املاک و مستغلات (REITs) چگونه کار می کند؟
صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات (REIT) یکی از انواع روشهای سرمایه گذاری در ملک است که با اخذ مجوز از سازمان بورس و اوراق بهادار فعالیت میکنند و با تجمیع سرمایههای خرد، در املاک آماده بهرهبرداری و درآمدزا (مانند واحدهای تجاری و اداری) سرمایهگذاری مینمایند. هدف اصلی صندوق ملکی ، کسب سود از دو منبع اصلی است:
- درآمد اجارهای: املاک خریداریشده به مستأجران واگذار شده و اجارههای دریافتی به صورت دورهای بین سرمایهگذاران توزیع میگردد.
- سود سرمایهای ناشی از افزایش قیمت املاک در بلندمدت.
فعالیتهای فرعی صندوق ملکی شامل دریافت تسهیلات بانکی، سرمایهگذاری در اوراق بهادار مرتبط با بخش مسکن مانند اوراق رهنی و اوراق اجاره، و همچنین خرید سهام شرکتهای ساختمانی پذیرفتهشده در بورس (سرمایه گذاری مسکن در بورس) میباشد.
به دلیل ماهیت سرمایهگذاری این صندوقها در بازار ملک، بازدهی آنها معمولاً مشابه روند کلی بازار مسکن است و میتواند برای سرمایهگذارانی که نگران تورم در بخش مسکن هستند، نقش پوششدهنده ریسک افزایش قیمت ملک را ایفا کند.
صندوقهای املاک و مستغلات معمولاً به شکل صندوقهای قابل معامله در بورس (ETF) در دسترس عموم قرار دارند و امکان سرمایهگذاری در بازار املاک را حتی با مبالغ کم فراهم میسازند.
ترکیب دارایی صندوق املاک و مستغلات
ترکیب دارایی صندوق های املاک و مستغلات به این صورت است که حداقل 75 درصد از داراییهای صندوق باید در داراییهای موضوع فعالیت اصلی صندوق سرمایهگذاری شود. همچنین، صندوق میتواند حداکثر 20 درصد از داراییهای خود را به سرمایهگذاری در اوراق بهادار تأمین مالی مرتبط با داراییهای مذکور (مانند اوراق مشارکت، استصناع، رهنی و اجاره در پروژههای ساختمانی) و سهام شرکتهای ساختمانی اختصاص دهد.
مزایا و معایب صندوق املاک و مستغلات
در ادامه به صورت جامع به مزایا و چالشهای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات اشاره کردهایم، این جدول میتواند راهنمای خوبی برای تصمیمگیری باشد.
| مزایای سرمایهگذاری در صندوق املاک و مستغلات REITs | چالشهای سرمایهگذاری در صندوق املاک و مستغلات |
| نقدشوندگی بالا: واحدهای صندوق در بازار سرمایه قابل معامله بوده و سرمایهگذار میتواند در زمان دلخواه اقدام به خرید یا فروش نماید. | نوسانات بازار املاک: ارزش داراییهای صندوق تابع شرایط بازار مسکن بوده و نوسانات آن میتواند بر بازدهی تأثیر بگذارد. |
| امکان سرمایهگذاری با مبالغ پایین: افراد میتوانند بدون نیاز به سرمایه کلان در بازار املاک مشارکت کنند. | ریسکهای مدیریتی: عملکرد صندوق به تصمیمگیری مدیران آن وابسته است و مدیریت ضعیف ممکن است سودآوری را کاهش دهد. |
| معافیت مالیاتی: در صورت رعایت الزامات قانونی، درآمدهای صندوق از مالیات معاف بوده و سود خالص افزایش مییابد. | عمر محدود برخی صندوقها: برخی از صندوقها دارای دوره فعالیت مشخص هستند که ممکن است برای برخی سرمایهگذاران محدودیت ایجاد کند. |
| کسب درآمد از محل اجاره: املاک خریداریشده توسط صندوق اجاره داده میشوند و درآمد حاصل بین سرمایهگذاران توزیع میگردد. | عدم کنترل مستقیم سرمایهگذار: سرمایهگذاران نقشی در تصمیمات عملیاتی و مدیریتی صندوق ندارند. |
| حفظ ارزش سرمایه در برابر تورم: داراییهای ملکی خاصیت پوششدهی در برابر کاهش ارزش پول را دارند. | |
| تنوع در داراییها: سرمایهگذاری در مجموعهای از انواع مستغلات موجب سرمایهگذاری کم ریسک می شود. | |
| مدیریت حرفهای داراییها: داراییها توسط افراد متخصص و باتجربه در حوزه املاک مدیریت میشوند. | |
| صرفهجویی در زمان و انرژی: نیازی به مدیریت مستقیم ملک، پیگیری اجاره یا امور حقوقی توسط سرمایهگذار وجود ندارد. | |
| بازدهی رقابتی با ریسک کنترلشده: ترکیب درآمد اجارهای و سود سرمایهای، بازدهی مناسبی ایجاد میکند. |
بازدهی صندوق املاک و مستغلات
همانطور که پیشتر ذکر شد صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات (REITs) بازدهی خود را از دو منبع اصلی تأمین میکنند: ۱. درآمد اجارهای املاک و ۲. افزایش ارزش املاک در بلندمدت (سود سرمایهای).
به صورت کلی بازدهی نهایی این صندوقها بهطور مستقیم با شرایط بازار مسکن در ارتباط است. عواملی همچون نرخ رشد قیمت مسکن، نرخ اجاره، نرخ سود بانکی، تورم عمومی و حتی سیاستهای اقتصادی کشور میتوانند روی عملکرد مالی این صندوقها تأثیرگذار باشند.
از سوی دیگر، نقش مدیریت حرفهای در عملکرد صندوقها بسیار مهم است. مدیران صندوق، با تحلیل دقیق بازار، شناسایی فرصتهای مناسب، بهینهسازی سبد املاک و اجرای پروژههای بازسازی یا فروش هدفمند، میتوانند بازدهی صندوق را افزایش دهند. حتی استفاده از اهرم مالی (تسهیلات) نیز میتواند در افزایش بازدهی نقش داشته باشد، هرچند که همزمان ریسک صندوق را نیز بالا میبرد.
بنابراین اگرچه سود این صندوقها معمولاً نسبتاً پایدار و قابل پیشبینی است، اما درصد بازدهی آنها ثابت نیست و ممکن است در دورههای مختلف (با توجه به شرایط بازار مسکن و عملکرد مدیران) تغییر کند.
نحوه ارزش گذاری املاک در صندوق املاک و مستغلات
ارزشگذاری املاک در صندوق املاک و مستغلات توسط کارشناس رسمی املاک، مشاوره قوه قضائیه و کارشناس رسمی دادگستری انجام میشود و در سه دوره زمانی (هنگام خرید، در زمان نگهداری و هنگام فروش) بررسی و بازبینی میشوند.
نحوه خرید صندوق املاک و مستغلات
از آنجایی که صندوق های املاک و مستغلات در ایران از نوع قابل معامله یا ETF هستند شما باید برای شروع سرمایهگذاری در این صندوقها ابتدا کد بورسی دریافت کنید؛ پس از دریافت کد بورسی میتوانید از طریق پنل معاملاتی کارگزاری منتخب خود، نماد صندوق املاک و مستغلات منتخب خود را جستوجو و مانند سهام عادی در بورس خرید و فروش کنید. لازم به ذکر است که ساعت معاملاتی صندوقهای ETF از ساعت ۹ صبح آغاز شده و تا ساعت ۱۵ ادامه خواهد داشت.
ساعت معاملات و کارمزد صندوق املاک و مستغلات
معامله واحدهای صندوق املاک و مستغلات مانند سایر صندوقهای قابل معامله (ETF)، از طریق سامانههای معاملاتی تمامی کارگزاریهای بورس انجامپذیر است. این صندوقها در بازار سرمایه ایران در ساعت ۹:۰۰ تا ۱۵:۰۰ قابل معامله هستند. همچنین، دوره پیشگشایش معاملات که امکان ثبت سفارش بدون انجام معامله را فراهم میکند، از ساعت ۸:۴۵ تا ۹:۰۰ در نظر گرفته شده است.
نکته مهم اینکه، برای معاملات واحدهای این صندوقها در بستر بورس انجام میشود و نیازی به مراجعه حضوری نیست. همچنین، بسته به عملکرد صندوق و نحوه مدیریت آن، ممکن است برخی صندوقها کارمزد مدیریت یا سایر هزینههای جانبی نیز داشته باشند که مطالعه دقیق امیدنامه و اساسنامه پیش از سرمایهگذاری را ضروری میسازد.
تفاوت صندوق زمین و ساختمان با صندوق املاک و مستغلات
حال که با صندوق املاک و مستغلات آشنا شدهاید، برای تصمیمگیری میان صندوق زمین و ساختمان با صندوق املاک و مستغلات، بهتر است ابتدا با صندوق زمین و ساختمان آشنا شوید و پس از مقایسه میان آنها بهترین تصمیم سرمایه گذاری در املاک را بگیرید.
صندوق زمین و ساختمان بر اساس مدل پروژهمحور عمل میکند. سرمایه جمعآوریشده صرف ساختوساز پروژههای ساختمانی میشود و پس از اتمام پروژه و فروش واحدها، سود به سرمایهگذاران پرداخت میشود.
در این نوع سرمایهگذاری، سوددهی معمولاً زمانبر و مشروط به موفقیت پروژه است. بنابراین ریسک آن نسبت به صندوقهای املاک بالاتر بوده اما بازدهی بالقوه بیشتری نیز دارد.